등기부용지는 표제부 , 갑구, 을구 등으로 구성되어 있다. 다만 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되는 등으로 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본을 발급할 때는 을구를 제외한 표제부와 갑구 만으로 구성된 채 발급된다.

1. 표제부

해당 부동산의 위치와 사용목적 ,면적,구조,부동산의 변동사항이 기재돼 있다.

토지의 경우 지번 · 지목 · 건물인 경우 지번 · 구조 · 용도 · 면적 등이 각각 기재된다 . 다만, 아파트 등 집합건물의 경우 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는데 이를 3.3으로 나누면(坪)이 된다. 등기부의 첫 장인 표제부는 표시번호란과 표시란으로 나뉜다.

◆ 표시번호란은 등기한 순서를, 표시란에는 각 토지나 건물대지의 지번, 부동산의 상황과 변경에 관한 사항을 기재한다. 일반적으로 접수 일자, 해당건물의 소재 지번 및 건물번호, 건물의 구조적 특징, 등기원인 및 기타사항으로 표시란이 채워진다. 부동산에 변동이 생기면 표시번호 2번에 변경된 사항이 기재되고 마지막 줄에 변경사유가 첨가된다.

2. 갑구

갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있다.소유권 보존, 소유권 이전, 가등기, 가처분, 압류, 경매신청, 가압류, 파산, 예고등기와 이들 각 권리의 변경등기, 말소 및 회복등기가 기재된다. 세입자는 자신과 임대차계약을 맺으려는 사람과 등기부상의 소유권자가 같은 사람인지 아닌지 확인해야 한다.

갑구는 사항란과 순위번호란으로 나누어지며 갑구 사항란에는 소유권에 관한 사항만을 기재하고 순위번호란에는 사항란에 등기사항을 기재한 순서를 적는다 .

갑구의 순위번호 1번은 소유권 보존에 관한 사항이다. 등기부상의 소유권 보존은 특정 건물이나 토지에 대하여 최초로 등기가 이루어졌거나 새로이 등기용지를 개설했다는 의미이며 이후의 권리변동은 모두 이 소유권 보존을 기초로 해서 이루어진다.

소유권의 변동을 일으키는 원인들은 주로 매매 , 경매, 압류 등이다. 매매를 통해 소유권이 이전되면 사항란에 등기 접수 일자, 원인, 매매가 이루어진 날짜, 새로운 소유자의 이름과 주소 순으로 변경 내용이 기재된다.

3. 을구

을구에서는 저당권 설정 유무 및 채권자, 채무자, 채권액, 변제기, 이자, 기타 조건등이 명시되어 있다.

을구도 사항란과 순위번호란으로 나누어지며 소유권이외의 권리에 관한 등기사항을 기재한다 . 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등 순위에 따라 효력에 결정적 영향을 받는 권리들이 기재되기 때문에 순위번호란과 사항란에서 지적하는 순위번호를 유심히 보아야 한다.

설정된 권리들이 순서대로 말소되는 것이 아니며 한 건물이나 토지에 대해서 여러 저당권이 설정될 수 있기 때문이다 . 저당권은 A가 자기 소유의 부동산을 담보로 제공하고 B에게 돈을 빌려 쓴 후 약속한 날짜까지 갚지 않았을 경우, B가 그 부동산을 처분해 돈을 변제 받을 수 있는 담보권을 말한다.

4. 등기의 순위

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다.

그러나 가등기가 있는 경우 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다 . 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 된다.

▨ 등기부 볼 때 유의사항

1. 갑구에서는

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매처분 되는 것이기 때문이다.

또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다 . 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.

2. 예고등기에 관한 것.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제 3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제 3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나 , 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.

3. 가등기에 관한 것,

가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것 . 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.

4. 을구에서는

근저당권 .전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매 당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.

그의 지상권 .지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다.

전세권 .지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.

▨ 부동산등기 관련법령  

제 1장 총칙

◆ 제2조 (등기할 사항)

등기는 구분건물의 표시와 다음 각호의 1에 해당하는 권리의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 이를 한다.

1. 소유권 2. 지상권 3. 지역권 4. 전세권 5. 저당권 6. 권리질권 7. 임차권

◆ 제3조 (가등기)

가등기는 제 2조 각호의 1에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 이를 한다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에도 또한 같다.

◆ 제4조 (예고등기)

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 (패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다)에 한다. 그러나 그 무효 또는 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

제 3장 등기에 관한 장부

◆ 제16조 (등기부의 양식)

①등기부는 그 1용지를 등기번호란, 표제부와 갑, 을의 2구로 나누고 또 표제부에는 표시란, 표시번호란을 두고 각구에는 사항란, 순위번호란을 둔다. 그러나 을구는 이에 기재할 사항이 없는 때에는 이를 두지 아니할 수 있다.

②등기번호란에는 각 토지 또는 각 건물대지의 지번을 기재한다.

③표시란에는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재하며 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기재한다.

④갑구사항란에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.

⑤을구사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.

⑥순위번호란에는 사항란에 등기한 순서를 기재한다.

제 4장 등기절차

◆ 제1절 통칙

◆ 제27조 (신청주의)

①등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 이를 하지 못한다 .

②촉탁에 의한 등기의 절차에 대하여는 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 신청으로 인한 등기에 관한 규정을 준용한다.

③등기를 하고자 하는 자는 대법원규칙이 정하는 바에 의하여 수수료를 납부하여야 한다.

◆ 제28조 (등기신청인)

등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 한다 . 다만, 대리인이 변호사 또는 법무사(법무법인 또는 법무사합동법인을 포함한다)인 경우에는 대법원규칙이 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 이를 신청할 수 있다.

◆ 제29조 (판결 · 상속으로 인한 등기신청인 )

판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로 , 상속으로 인한 등기는 등기권리자만으로 이를 신청할 수 있다.

◆ 제30조 (법인 아닌 사단등의 등기신청인)

등기명의인의 표시의 변경 또는 경정의 등기는 등기명의인 만으로서 이를 신청할 수 있다 .

제 3절 소유권 이외의 권리에 관한 등기절차

◆ 제139조 (전세권)

①전세권의 설정 또는 전전세의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 전세금을 기재하고 만일 등기원인에 존속기간 , 위약금이나 배상금 또는 민법 제306조 단서에 의한 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.

②제1항의 경우에 전세권의 목적이 부동산의 일부인 때에는 그 도면을 첨부하여야 한다

◆ 제140조 (저당권)

①저당권의 설정등기를 신청하는 경우에는 신청서에 채권액과 채무자를 기재하여야 한다 . 이 경우 등기원인에 변제기, 이자 및 그 발생기·지급시기, 원본 또는 이자의 지급장소, 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 약정이나 민법 제358조 단서의 약정이 있는 때 또는 채권이 조건부인 때에는 이를 기재하여야 한다.

②제1항의 저당권의 내용이 근저당인 경우에는 신청서에 등기원인이 근저당권설정계약이 라는 뜻과 채권의 최고액 및 채무자를 기재하여야 한다. 이 경우 등기원인에 민법 제358조 단서의 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다.

제 4절 말소에 관한 등기절차  

◆ 제166조 (사망으로 인한 권리의 소멸)

등기한 권리가 어느 사람의 사망으로 인하여 소멸한 경우에 신청서에 그 사망을 증명하는 시 , 구, 읍, 면의 장의 서면 기타 공정증서를 첨부한 때에는 등기권리자만으로 등기의 말소를 신청할 수 있다.

◆ 제167조 (등기의무자의 행방불명)

①등기권리자가 등기의무자의 행방불명으로 인하여 이와 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없는 때에는 민사소송법의 규정에 의하여 공시최고의 신청을 할 수 있다 .

②제1항의 경우에 제권판결이 있는 때에는 신청서에 그 등본을 첨부하여 등기권리자만으로 등기의 말소를 신청할 수 있다. <개정 1983.12.31>

③제1항의 경우에 신청서에 전세계약서와 전세금 반환증서 또는 채권증서, 채권과 최후 1년분의 이자의 영수증을 첨부한 때에는 등기권리자만으로 전세권 또는 저당권에 관한 등기의 말소를 신청할 수 있다.

◆ 제168조(신탁등기의 말소)

①신탁재산인 부동산에 관한 권리의 이전으로 인하여 그 권리가 신탁재산에 속하지 아니하기로 된 경우에 하는 신탁등기말소의 신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로써 이를 하여야 한다 .

②제1항의 규정은 신탁종료로 인하여 신탁재산인 부동산에 관한 권리가 이전한 경우에 이를 준용한다.

제 5장 이의  

◆ 제178조 (이의신청과 그 관할)

등기관의 결정 또는 처분을 부당하다고 하는 자는 관할지방법원에 이의신청을 할 수 있다 .

◆ 제179조 (이의절차)

이의의 신청은 등기소에 이의신청서를 제출하여 이를 하여야 한다 .

◆ 제180조 (신사실에 의한 이의금지)

이의는 신사실이나 신증거방법으로써 이를 하지 못한다 .

◆ 제181조 (등기관의 조치)

①등기관은 이의가 이유없다고 인정한 때에는 3일이내에 의견을 부하여 사건을 관할지방법원에 송부하여야 한다.

②등기관은 이의가 이유있다고 인정한 때에는 상당한 처분을 하여야 한다.

③만일 등기완료후일 때에는 그 등기에 대하여 이의가 있는 취지를 부기한 후 이를 등기상의 리해관계인에게 통지하고 또 제1항의 절차를 하여야 한다.